普通契約？定期契約？不可不知的日本租賃契約形式 | E-Life不動産株式会社本店

之前我們介紹過怎麼看日本不動產廣告，其中提到過日本存在「普通借家契約」與「定期借家契約」兩種不同的租賃契約，
這兩種單看字面很難理解差異的契約形式，究竟有什麼差別呢？今天就讓小編替大家徹底解析。

傳統以來，日本的不動產契約以「普通借家契約」為主流；
隨著日本在1992年實施現行的租賃法律，其著重保障房客權益的精神，讓房東較難在法律上與房客平起平坐，
因而在20年前出現了「定期借家契約」，兩種不同形式的契約並存至今。

普通借家契約：著重房客權益的半永久存續契約

若沒有特別註明，日本房東與房客簽訂的契約皆屬此類。此種契約占日本不動產租賃契約總數的95%以上。

合約期間
依據「借家借地法」第29條，未滿一年的租賃契約視為「不定期契約」，甲乙兩方可隨時解約，
因此原則上普通借家契約最短必須簽約一年以上。
實務上來說，住宅、停車場的租賃契約通常為兩年；店鋪、商辦則為五年。
由於合約期間還牽涉到每次合約結束後的更新費與更新手續費（都可視作續約金）等支付頻率，
合約長度如果能夠拉得越長，對房客來說越有利。

續約條件
同法第26條則明定，若甲乙雙方未在合約屆滿前一年到半年前想對方傳達不續約的意願，
則自動以前筆合約內容續約，直到房客一方提出解約要求為止。

房客中途解約
若無特殊狀況，房客欲解約時並不需要經過房東的同意，只需要提前宣告即可。
法律沒有明文規定房客宣告解約的前置期為多長，故一般由甲乙兩方協調，照慣例為一個月。
只要按照程序完成解約，即便房客在合約結束前申請解約（如兩年合約的第二個月就解約），房東仍必須答應。
依照合約內容與解約時期不同，房客如果提前解約，可能需要支付違約金，端看雙方簽訂契約時有無約定。

房東中途解約
前面在保證公司制度的時也有略有提過，「借家借地法」第28條規定，
只要提出的理由非屬正當，則房東不得拒絕房客的續約要求。
即便有正當理由，房東也必須在半年至一年前通達不續約的理由，有時還得支付搬遷費，在獲得房客的同意下解約。
若房客無法接受房東提出的條件，就必須對簿公堂了。

變更合約形式
依據保障房客的原則，原則上禁止從普通借家契約轉為定期借家契約。

定期借家契約：可依照房東意願量身訂造的合約

一種可依據房東實際需求設定條件的租賃合約，比方房東因公派駐外國兩年，
空下來的房子可設定為合約走完便不再續約的定期借家合約，對於房東來說彈性更大。
也因為房客的權益較受到限制，此類契約的房租會較為便宜。
有時會在日本旅遊網站看到的日租、週租或月租公寓，便是以此契約為依據簽訂。

合約期間
依合約設定，房東可指定一個期間，或者具體的事項發生時。
以上面舉的派駐外國為例，房東可設「兩年」或「房東結束派駐回國」兩種條件。

續約條件
因合約結束時自動消滅，若要續約則必須重新簽約，房東可以藉此調整招租條件。

房客中途解約
必須滿足下列條件，房客才能解約。
①租借建物面積在200㎡以下
②有如調職、住院治療、照顧親人等非不得已必須解約的正當理由
③提前一個月以上向房東預告

房東中途解約
和普通借家契約相同，契約期間房東一樣是沒有辦法提出解約。
超過一年以上的合約，房東必須在合約屆滿前的一年至六個月前通知房東，始得期滿解約。

變更契約形式
由於合約結束時效力即告消滅，甲乙雙方可透過協商訂立新契約，並可選擇轉換為普通借家契約。

兩種合約的整理如下：


簡單介紹完兩種合約的內容後，也許有人會問：
「日本大家都簽無限延長的租約，這樣房東不就一輩子漲不了價？」
「房東如果想改建或自住，只要房客想當釘子戶，不就永遠無法實現？」
關於這兩個問題，小編將會在下篇文章中詳盡介紹。