房東要求房客遷移的「正當事由」與實情 | E-Life不動産株式会社本店

之前我們在介紹日本租賃契約的文章中，提到過日本有過房東「難以漲租」、「難以收回自用」這些狀況，
在實務上，房東有時確實需要經過冗長的法律程序才有辦法解決這些問題。
這些官司基本上爭的是日本借家借地法所提到，房東請求房客搬家的「正當事由」能否被法官認同。

房東中途解約的基本條件

這邊替大家複習一下房東在普通借家契約中的中途解約方式。
「借家借地法」第28條規定，只要提出的事由非屬正當，則房東不得拒絕房客的續約要求。
同法第26條則指出，如果房東有中途解約需求，必須在半年至一年前通達不續約的事由，並開始交涉。

常見的五種「正當事由」情境

所謂的「正當事由」，除了足以說服房客與法官的事由以外，
房東如果單單以道德勸說，即便日本人習慣禮尚往來，但在資本主義社會下常常難以收效，
因此「搬遷費」往往會成為法官認為房東誠意的最直接依據。
以下列舉五種在日本常見的事由與判例：

1. 房東收回自住時
判例A（正當事由成立，無須支付搬遷費）：
由於目前居住的租賃公寓大樓過於狹小，房東要求住在自己所有土地與其附屬建物上的房客搬遷。
因房客已遷離上開建物，且房東在過去已數度和房客有收回自住之約定，因此判決「無須搬遷費即可認定為正當事由」。

判例B（正當事由成立，搬遷費200萬日圓）：
由於調職返鄉，房東要求住在自己所有土地與其附屬建物上十數年的房客搬遷。
因房客具有搬遷之經濟能力，加之房東已支付新物件之禮金、押金、搬家公司費用等搬遷費，
因此判定以支付200萬日圓之搬遷費，作為「正當事由」成立的條件。

判例C（正當事由不成立）：
房東以長女夫婦新居之建造需求為由，要求收回物件使用，房東本身另有另外住宅。
然而由於借方與家人同住，並在該物件上經營店鋪維生，因此法院判定房東的要求無法成為「正當事由」。

1. 房東以「營利目的」收回自用時
判例D（正當事由成立，搬遷費8億日圓）：
房東要求房客搬遷以建設公司總部。然而房客已在上開物件所在地經營小鋼珠店超過20年，搬遷將會導致店面倒閉。
法院綜合考量了物件價值、房客的經營利益以及房客未支付權利金（相當於禮金）等因素，
裁定房東提供8億日元的搬遷費予房客，以認定房東的要求為「正當事由」。

判例E（正當事由不成立）：
房東為房客的鄰居，為了讓養子居住並就近照顧自己的晚年生活，房東提出「購買租借權」形式的搬遷費2504萬日圓要求房客搬離。
然而房客主張己身有將物件用作倉庫和物資存放場地的必要需求，故法院未認可房東之主張為「正當事由」。

3. 房東以「自住兼營利目的」收回自用時
判例F（正當事由成立，搬遷費650萬日圓）：
房東以兒子需要土地居住並經營汽車維修業務為由要求收回土地。
房客雖提出繼續使用之異議，但法院以房東提出搬遷費及調解費合計650萬日圓為依據，認可其為「正當事由」並要求房客搬遷。

判例G（正當事由不成立）：
房東為房客鄰居，經營理髮業務。
由於店舖與和住宅空間過於狹小，房東要求房客搬離上開物件；然而房客主張需要上開物件作為倉庫並提出異議。
儘管房東聲稱此事影響了與房客的信任關係，法院並未採用其觀點為「正當事由」。

4. 與都市更新、土地重劃有關之理由時
判例H（正當事由成立，搬遷費6500萬日圓）：
房東為從事都市更新的不動產開發商。為了加速推進更新時程，房東與房客進行了交涉，
並透過提供足夠的搬遷費，而被法院裁定為具有「正當事由」。

判例G（正當事由不成立）：
房東基於該地區為都市更新區域而提出搬遷要求。
然而當時正值日本泡沫經濟崩潰之際（90年代初期），房東未能如期執行計畫，
加之法院對於房東未来是否會繼續執行存在疑問，因此裁定房東無「正當事由」。

5. 與建物老化重建時.
判例H（正當事由成立，搬遷費8億日圓）：
判例之建築物老化且抗震性不足，存在安全問題。
雖然因此需要高額費用来進行建築結構補強，但由於該物件位於東京銀座地區，預期建物改善後將能更有效地被利用，
因此在房東提出了鉅額搬遷費的前提下，法院認定房東有「正當事由」。

判例I（正當事由不成立）：
房東提出支付相當於目前房租四年以上的搬遷費作為搬遷之依據，但由於建物老化責任在於房東，
且儘管房屋已經建造超過30年，但在未来數年內仍然可以使用，因此未被認定為正當事由。

由於事關房客生命安全，以建物構造安全為由提出的「正當事由」可能因此獲得承認。

房客的平均簽約年數

看完這些實際判例，也許會有人覺得日本房東簡直迎神容易送神難，不僅得看房客臉色還得花錢消災。
不過其實真正走到訴訟程序才能解決的解約糾紛極為少見，大部分房客在走到這步前就會自行解約。


根據最新的調查顯示，日本全體物件的平均契約年數是4年1個月左右，
其中單身物件（1R、1K、1DK等格局）3年3個月，家庭物件（1LDK以上格局）5年2個月，各地差距不大。
可以看得出面相學生、年輕客群的單身物件，流動率比家庭物件要高。
以日本平均一次簽約兩年來看，差不多換約兩次以後房東就需要尋找新租戶，
當然也可以趁此時調整房租、更新設備來吸引下一任房客。

利用上述資料，可以知道日本的房東雖然較為弱勢，但實際上通常不會與某任房客維持十餘年以上的長期關係，
有空間讓其對手上的物件做調整，因此仍有辦法長期在市場上立足。