熊本不動產投資概況分析　②熊本房市概況 | E-Life不動産株式会社本店

伴隨著台積電熊本一場的開幕，台積電對於熊本整體發展的話題又再度被眾多媒體所關注。
不過台灣媒體的報導，大多集中在「台積電對於當地生活環境帶來的變化比較」，
對於更基本的熊本縣內的地區劃分、當地的房市概況都沒什麼深入介紹，
以至於很多人往往只粗淺地有「台積電在熊本」、「要投資就要找菊陽町」等觀念，
並不清楚投資物件大部分不在菊陽町、本地半導體產業鏈的住屋需求高過台積電本身的事實。

有鑑於此，小編將藉由一系列文章，大致介紹與熊本行政劃分、熊本房市概況、交易熱門地區、面臨的挑戰，
希望能幫助有意願投資熊本不動產的潛在買家更精準鎖定自己的目標。

這篇文章將藉由各種數據分析熊本市場的現況。

熊本的居住型態：以獨棟住宅、公寓、公寓大廈區分

首先我們定義一下日本最常見的三種住宅型態。
1. 獨棟住宅：日文稱「一戸建て」，是像哆啦A夢、蠟筆小新故事主場景那樣的木造兩層建築。
與動畫不同的是，現代的獨棟住宅不常有動畫中那麼大的庭院，取而代之的是設置多半設有停車位（特別是三大都市圈之外）。

2. 公寓：日文稱「アパート」，指以木造或是輕量鋼骨結構（S造）建成的一至三層樓分租建築。
如果在路邊看到樓梯直接設在室外，鋼骨結構直接外露的兩層樓建築，那便是公寓。
較常見於土地價格低廉的地區，戶數少、共用空間少、室內空間通常不超過20坪，因此適合新婚夫妻或核心家庭入住。

3.公寓大廈：日文稱「マンション」，主要以鋼筋混凝土結構（RC造）、鋼骨鋼筋混凝土結構（SRC造）建成，
樓層數基本上在三層以上，五層以上者必須設有電梯，和台灣主流的大樓建築類似。
與普通公寓相比，安全與隱私性較高，宅配箱、專用垃圾場等共用設備也較為齊全。

可參閱下列連結，進一步了解各種建築結構的優缺點：木造、鋼骨結構、鋼筋水泥結構、鋼骨鋼筋水泥結構

知道了三種住宅型態以後，我們先來分析：三種建築結構在熊本的市占率
根據日本總務省統計局「平成30年（2018年）住宅・土地統計調査」
與熊本市政府於2022年3月公布的公寓大廈化調查結果，可以得到以下數據：


透過圓餅圖，可以得知熊本市主要仍以獨棟住宅為主，約占供給的60%，公寓大廈以供給戶數計僅占不到10%；
若是用戶口數來看則稍稍提升到10.9%，約等於日本平均的11.4%。
這點和台灣整體透天厝占49.20%最高，公寓占19.20%及住宅大樓占19.18%次之的狀況有不小的差距。
特別是此數據呈現的是熊本市，而非熊本縣的結果，
考慮到熊本市作為縣內政經中心，高密度住宅數量遠高於縣內其餘地區，熊本縣的公寓大廈供給占比只會更低。
因此若是尋找投資物件，獨棟住宅的交易量較大是熊本，乃至於日本與台灣不同之處。

熊本的房價與面積：以獨棟住宅、公寓大廈區分

由於公寓通常是整棟出售，數量少且價格因物件軟硬體條件而有較大的價差，此處便以獨棟住宅、公寓大廈作分析。

首先先來看獨棟住宅的數據。
以下數據擷取自日本提供公營房屋貸款的獨立行政法人－住宅支援金融機構所發出的貸款資訊。
貸款資訊中，獨棟住宅由四種興建類型：注文住宅、土地付き注文住宅、建売住宅、中古戸建整合而成。
在分析之前，我們先來解釋一下四種類型的不同。
1. 注文住宅：自己從購入土地、尋找建商、設計公司等一手包辦的獨棟住宅，自由度高但總價也最貴。
2. 土地付き注文住宅：由建商提供土地與興建服務，屋主能夠和建商協調想使用的建材及設計等需求。
3. 建売住宅：建商從土地到興建一手包辦，以預售屋或是新成屋的形式販售，最接近台灣的銷售模式。
4. 中古戸建：上述三者的二手市場。
四者最顯著的差異在於「自由度」與「價格」，皆由1至4遞減。

以下是熊本縣2013年至2022年間獨棟住宅的總價、坪數與單價數據：


目前熊本縣的獨棟住宅單價為734萬元，每坪單價為23萬元。
除了2021年受疫情影響，價格有稍微回落之外，整體呈現穩定成長趨勢。
這十年之間，總價成長了21.4%，每坪單價更成長了28.9%。

根據日本租賃入口網站SUUMO與AT HOME的數據來看，熊本縣目前獨棟住宅約有70%位於熊本市，
而全縣行政區之中，東區占整體供給的28.7%最多，其次是南區的18.7%與中央區的11.5%，
菊陽町周遭的行政區中，合志市（10.9%）與北區（10%）分居第四與第五，
菊陽町本身則占3.2%左右，驗證了供給多半來自周遭地區的現況。

接著，我們將公寓大樓分為新成屋、中古屋兩部分。
下表由東京カンテイ於2023年5月調查之九州・沖繩公寓大廈市場的現在製表而成。


目前熊本市內的公寓大廈新屋，一戶大約在840萬元左右，每坪換算成台幣則是38萬元上下。
和扣除掉首都圈的平均單價與總價比較，熊本市的房價在日本屬中游水平。

熊本近10年的住宅供給，主要受到2016年的熊本地震、2019年的櫻町轉運站建成，2021年的台積電進出三大事件影響，
在上述事件發生的翌年都可觀察到一波上漲行情，以至於目前的每坪單價與總價，和十年前相比分別上漲了56.1%與39.1%。
與之相反的是，每戶總坪數在2022年來到10年來的新低點，推測與建商於西區及中央區新推出的案場皆以小坪數為主有關。

如前所述，熊本本身並不是一個公寓大廈供給很充沛的城市，在台積電話題支撐市場的情況下，預期未來仍會呈現上漲趨勢。
值得一提的是，熊本五區之中，雖然以中央區的公寓大廈最為集中（占現有戶數2/3左右），但供給連年鈍化，
加上本來就較少新案推出的南、北兩區，目前主要由東、西兩區支撐新建公寓大樓的銷售供給。
特別在2011年九州新幹線進入熊本後，車站所在的西區開始較多有大坪數、高總價的物件出現，成為外地資產家投資的標的。
相較於主要提供本地區民自住需求的東區，兩者在客群上呈現漸漸呈現不同的走向。

中古公寓大樓的數據如下：


與新成屋相比，熊本市的中古公寓大廈價格顯得親民許多，近年多在400萬元上下震盪，每坪單價則來到18萬元上下。
這與熊本市的中古大樓建成高峰約在日本泡沫經濟破滅前的90年代初期，距離現在已經超過30年以上有關。
入手這類高齡公寓，除了要注意貸款清償年限較短，同時也會需要花費更多支出來修繕老化的部分，
無論用來自助或是鎖定投資，都必須特別注意。

與新成屋市場不同的是，熊本的中古屋公寓大廈市場在經過2018年的一波量價齊揚以後開始下滑，
直到台積電效應發酵的2021年以後才再度反彈，目前與2013年相比，單價與總價皆約上漲三成左右。
面積的部分，由於目前市場上常見的大坪數物件皆為2000年前後所建，
此類型物件在歷經2018年的去化以後已所剩不多，預期仍會持續下滑。

結論：行情雖好但實則有行無市

目前的熊本，無論獨棟住宅與公寓大廈皆呈現穩定上漲趨勢，台積電題材則是加速了這種趨勢的演進，
造成目前熊本多有賣方惜售的心態，進而使得無論自住與投資皆有價格悖離實際價格的狀況。
根據日本全宅連的調查，熊本本地的業者在匿名調查的報告中也多次提到：
「預期心態造成房價與實際需求產生差距，精華區反而出現不少餘屋。」
「由於投機心態使台積電熊本廠周遭的菊陽、合志、大津等地的價格上漲過度，導致最終無法成交的狀況越來越多。」
「台積電效應造成的房價漲幅已經外溢到熊本市東側地區，但整體並未使熊本市全體大幅上漲。」

透過這些意見，可以說熊本房市是雖然看俏，但仍需要對物件所在地區進行詳細研究，否則不容易有所收穫。
下一篇，我們將介紹幾個物件的熱門區域給大家認識。