熊本不動產投資概況分析　③熊本不動產交易熱門地區介紹 | E-Life不動産株式会社本店

伴隨著台積電熊本一場的開幕，台積電對於熊本整體發展的話題又再度被眾多媒體所關注。
不過台灣媒體的報導，大多集中在「台積電對於當地生活環境帶來的變化比較」，
對於更基本的熊本縣內的地區劃分、當地的房市概況都沒什麼深入介紹，
以至於很多人往往只粗淺地有「台積電在熊本」、「要投資就要找菊陽町」等觀念，
並不清楚投資物件大部分不在菊陽町、本地半導體產業鏈的住屋需求高過台積電本身的事實。

有鑑於此，小編將藉由一系列文章，大致介紹與熊本行政劃分、熊本房市概況、交易熱門地區、面臨的挑戰，
希望能幫助有意願投資熊本不動產的潛在買家更精準鎖定自己的目標。

這篇文章將介紹幾處較受矚目的交易熱門地區。
以下行情由SUUMO（房屋仲介入口網站）統計各地區交易中物件而來，金額為新台幣。

熊本大型造鎮的成功案例：光之森

▲紅色虛線為狹義的光之森，綠圈為廣義光之森的市區

物件行情
新建獨棟住宅（43件）：總價785.12萬，單價每坪24.58萬
中古獨棟住宅（41件）：總價660.84萬，單價每坪18.44萬
新建公寓大廈：無
中古公寓大廈：（4件）：總價629.48萬，單價每坪26.28萬

光之森是位於熊本市中心以東北約10公里的新市鎮，橫跨熊本市北區、合志市、菊陽町三個行政區，
佔地面積約97公頃，計劃人口為7,000人，是目前熊本縣內規模最大的新市鎮開發計劃。
自1996年以「武藏之丘東新市鎮」計畫發跡，2002年開始對外販售以來，短短20年間，計畫區內的土地早已銷售一空，
並伴隨著外溢效應將新市鎮範圍擴大到合志市南部、菊陽町中部，據統計，光之森與周邊地區已有超過五萬人入住。
位於新市鎮中心的「夢之城光之森」緊鄰JR光之森站，集各種連鎖餐廳、超市、影城於一處，並帶動周遭的商業設施發展。

此一地區的開發計畫，最早要追溯到1960年代後期，由熊本市政府主導的「楠國宅」與熊本縣政府規劃的「武藏丘國宅」等，
於以宮本武藏陵墓「武藏塚」為中心的田園地帶進行開發的住宅區開發計畫，「武藏丘」之名也是因此而來。
從JR武藏塚站於1981年設立起，漸漸發展成熊本市北部重要的臥城，其後政府便沿著軸線持續向東開發，直到光之森為止。
伴隨著台積電話題發酵，光之森又因其作為距離台積電熊本廠最近的大型城鎮，而成為台灣媒體的聚焦所在。
舉凡大家在新聞上看到販售台灣商品的超市、台灣人大舉投資的獨棟住宅，都是取材自光之森一地。

光之森位於白川北岸、JR豐肥本線經過的河階台地上，以國道57號聯繫九州高速公路交流道、熊本市區，
由國道57號舊線、縣道316號作為與近鄰地區溝通的主要幹道，可前往合志、熊本市北區及東區等地。
JR豐肥本線橫貫市區南部，於2006年設立光之森站，疫情前的每日乘車人數約為2700人左右，
位於車站東北方1公里處的公車站，有直達熊本與福岡市區、熊本車站、熊本機場的公車路線。

光之森在設計之初便是以低密度住宅作為市鎮規劃，故區域內絕大多數為獨棟住宅，
僅在縣道316沿與國道57號沿線有些許三層樓以上的公寓大樓存在，
主要交易亦以新建與中古的獨棟住宅為大宗，占區內交易量的九成以上。

目前光之森的新成屋，主要集中在新市鎮北部的合志市豐岡、幾久富，
徒步至車站10分鐘內的物件，基本上全都是中古物件。
由於此區剛好較靠近台積電熊本廠，於台積電進駐發表的當下就已經有過一波漲幅；
加上光之森持續受到各方投資者的關注，在議題發酵之下呈現賣方漫天喊價的賣方市場，
買賣雙方對於成交價的看法差異極大，導致交易量反而不如想像中來得高，投資報酬率也偏低，
呈現類似首都圈不動產投資物件的特性（收益穩定但投報率低）。

縣政特區：水前寺

▲紅色虛線為狹義的水前寺，綠框為廣義的水前寺地區

新建獨棟住宅（20件）：總價767.1萬，單價每坪24.75萬
中古獨棟住宅（3件）：總價963.2萬，單價每坪20.55萬
新建公寓大廈 （3件）： 總價784.92萬，單價40.34萬
中古公寓大廈：（29件）：總價462.82萬，單價每坪19.55萬

水前寺位於熊本市中央區東南側，東臨國道57號熊本東外環道，西接JR豐肥本線，南至熊本市電健軍線，北與東區帶山交界，
總面積約為200公頃左右，全境地勢低平，位居熊本平原中的正中心。
「水前寺」之名，來自祭祀日本平安時代一位統治熊本的良吏的同名寺廟，
水前寺本身雖然早早傾頹，作為地名的「水前寺」卻由江戶時代統治熊本的細川氏沿用，將其園林稱為「水前寺成趣園」，
庭園本身存續至今，已成為重要文化財產，更是熊本觀光旅遊的一大名勝。

除了有古蹟留存，自始建於1923年的水前寺競技場完工起，水前寺就陸陸續續有政治設施進駐，
熊本縣政府自1962年從城下町地區搬遷至此以來，更加速此地的商業發展。
至今在水前寺，計有熊本縣政府、熊本縣議會、熊本縣警察局總部、熊本縣防災中心等縣籍政府機槓，
與熊本高工、熊本高商、水前寺競技場（含體育場與棒球場）、熊本市內體育館、熊本縣圖書館等文教設施，
與市區內最大的綠地－江津湖公園，一直來都是熊本縣內相當受歡迎的住宅區。

交通上，水前寺和光之森一樣由國道57號承擔南來北往的重任，往熊本城下町、熊本車站的交通則倚賴縣道28號，
沿縣道36號行駛15分鐘，可抵達九州縱貫高速公路的益城熊本機場交流道。
大眾運輸部分，熊本市區的兩條主要鐵路－JR豐肥本線與熊本市電（路面電車）在水前寺的西側交會並設有新水前寺站，
由水前寺站（距新水前寺站500公尺的另一個JR車站）搭車，至台積電熊本廠所在的原水站則只需20分鐘。
熊本市電更沿著縣道28號一路設有七座車站，因此在熊本市內交通相對便捷，可透過此兩條路線前往熊本城下町及熊本車站。
該地的商業機能，發展於水前寺站與國道57號沿線，於市內屬較發達地區。

經過半個世紀以上的發展，水前寺一代的木造建築早已超過設計的使用年限，
這些木造建築多在80年代末期至90年代初期的日本泡沫經濟時期，由建商拆除並整合用地興建為公寓大樓；
而未能整合者則在泡沫破滅後陸續獲得改建木造房屋，至今仍有一定的釋出量，
因此水前寺的房屋交易市場，呈現新建獨棟住宅與中古公寓大廈為主的樣態。

總的來說，水前寺屬於成熟發展地區，諸多文教設施存在讓該地區有穩定的基本盤，且有較多樣態的物件可選擇，
加上一車直達台積電熊本廠外圍的優勢，是另一個較受到矚目的地區。

南來北往便捷：熊本東外環道

▲紅色為熊本東外環道（保田窪北路口到熊本交流道路段）

新建獨棟住宅（30件）：總價730.65萬，單價每坪22.64萬
中古獨棟住宅（21件）：總價593.58萬，單價每坪17.52萬
新建公寓大廈：無
中古公寓大廈：（13件）：總價393.83萬，單價每坪17.06萬

以上兩個地區都曾提到「國道57號」，這是一條從大分起，經過熊本，最終抵達長崎的國道（日本的國道類似台灣的省道），
其橫貫九州中部，古稱「豐後道路」，400年前便是熊本藩前往大分，再乘船抵達大阪、江戶的幹道，承擔九州東西往來重任。
1963年被訂立為一級國道，是日本代表重要幹道的兩位數國道中，號碼最大的一條；
1994年時，沿白川南岸修建，取代原有平行於豐肥本線，行經白川北岸舊線的新國道57號通車，形成現今的路線。

在熊本市內，國道57號是少數擁有20公尺以上、5至6線車道的幹道，並設有熊本交流道連接九州高速公路。
其中從熊本市南區與國道3號的路口起，到光之森附近的熊本市北區弓削為止的15公里路段，稱作「熊本東外環道」。
此道路從保田窪北路口起，至熊本交流道起的部分，因其交通方便、沿線有許多大型連鎖商店，逐漸成為入住的指標。

熊本東外環道沿線的物件供給量相對來的均衡，除了因為人口成長停滯而不再出現的新建公寓大廈，
低樓層的中古公寓大廈與各種獨棟住宅的交易量不僅接近，總量也不在少數。
值得一提的是，熊本東外環道沿線在整個熊本市內，是新建獨棟住宅推量最大的地區，
且多半屬於總價600萬至700萬左右，具有三房一廳以上格局的家族型物件，
以開車通勤台積電為前提，較靠近交流道的一側約可在20分，至光之森一帶更可於10分鐘內到達。
如果鎖定自備私人運具的顧客，不妨考慮此地區作為投資標的。

熊本市東西大動脈：國體道路、日赤通

▲紅色為國體道路，綠色為日赤通

新建獨棟住宅（88件）：總價690.93萬，單價每坪21.62萬
中古獨棟住宅（21件）：總價615.83萬，單價每坪18.54萬
新建公寓大廈（2件）：總價753.32萬，單價每坪36.1萬
中古公寓大廈：（16件）：總價390.56萬，單價每坪16.42萬

根據日本國土交通省最新（2021年）的全國交通量調查，熊本車流量最大處為國道57號與國體道路交叉的保田窪北路口，
平均每天有65932輛車通過，同時也因為過大的車流量，一直是整個熊本縣最會塞車的地點。
前面以介紹過南北向通過的國道57號，那麼以東西向貫穿主要來源的「國體道路」，自然也是置產的一項指標。

所謂「國體」指國民體育大會，等於台灣的全運會，都道府縣各行政區男女前三名分別頒發天皇杯與皇后杯為獎賞。
熊本於1960年與1999年兩次舉辦過，1960年時的主要場地為前述的水前寺競技場；
1999年則另外興建俗稱「KKWING」的熊本縣民綜合運動公園陸上競技場，作為主場館使用。
此場館位於熊本市最東郊－平山町的山上，為了聯繫市中心各地，除場館建設外熊本縣政府還另外興建了兩條道路用以聯繫。
其中東西向的部分整合原有的「日赤通」，於日赤通兩端新建道路，成為現今由保田窪北路口，一路連接JR原水站的幹道。

至於日赤通本身的歷史，則可追溯至1943年由三菱重工建成，在戰後轉為民用機場的健軍飛行場，
機場於1971年廢除並遷移至位於益城町的現址後，原有的跑道中心改建成現在的日赤通，北側則成為政府機構用地，
包含現在的日本紅十字會醫院（日赤病院，同時是道路名稱由來）、熊本縣立大學、長嶺國宅等。
受惠於本身為機場廢除後出現的大片素地，道路沿線自1980年以來便快速發展，至今仍是市內獨棟住宅成交量最大的區域，
而縣立大學有大量的公寓大廈，並同時有少量的新建案出現，可說是熊本市內交易最活躍的區域之一。

國體道路、日赤通沿線的最大問題是缺乏大眾運輸工具，僅有班次不算特別密集的公車往返該地區與熊本車站、熊本城下町，
道路本身也沒有交流道，因此比較適合在熊本縣內開車移動的通勤族居住；不過相對來說也是市內選擇最多、價格最實惠的。
此外熊本外國學校也在國體道路、日赤通沿線上，此校聘有台籍教師，實施日、英、中三語教育，
目前設有小學與中學部，預計在明年開設高中部，對於注重教育的家長而言是個具有競爭力的選擇。
此區開車移動至台積電熊本廠也約莫在20至30分鐘左右。

總結

以上文章就光之森、水前寺、熊本東外環道、國體道路與日赤通沿線做了簡單介紹。
其中光之森與水前寺屬成熟商圈，可利用大眾運輸前往台積電熊本廠；
兩條幹道沿線較倚賴自駕，但能有更多經濟的選擇，可說是各有利弊。
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