日本買房初期費用解析：徹底解析買房過程中的各項花費　①取得費用 | E-Life不動産株式会社本店

對大多數人而言，購置日本不動產時最在意的通常是價格；
然而如同台灣，除了房價本身之外，還有許多與買房相關的初期費用需要考慮。
這些費用大致上可以分成「購入費用」、「持有費用」、「轉讓費用」三大部分。

今天首先介紹投資者最關心的「購入費用」。

概述

上圖是購屋時的費用，下面依據表格介紹詳細內容。

不得不知的固定資産稅評價額

在介紹諸費用之前，必須先介紹一個之後會反覆提到的名詞：「固定資產稅評價額」。
所謂的固定資産稅評價額，是日本與不動產相關稅務的課稅標準，
包含不動產取得時的不動產取得稅與登記許可稅、持有時的地價稅與房屋稅都由此算出。
每3年更新一次金額，最新一次的數值來自於2021年。

固定資產稅評價額分為土地與房屋兩個評價對象，以稅單上記載的金額為準。
若非物件持有人又想預先遮物件的固定資產稅評價額，則可以分別從從土地的公告地價和房屋的建築費用來推算。

兩者的推算公式如下：
1. 土地固定資產稅評價額＝土地公告地價×0.7＝（土地實際地價÷1.1〜1.2）×0.7
2. 房屋固定資產稅評價額＝房屋建築費用×0.5~0.7×固定資產折舊率
（固定資產折舊率以日本法務省公告為準）

固定資產稅評價額在滿足一定的條件下可以獲得減免：
1. 新建住宅減免（建物）：獨棟住宅三年間、公寓大樓五年間減免稅額之1/2
2. 住宅土地減免（土地）：永久減免小於面積小於200平方公尺的稅額之5/6、超過200平方公尺部分的2/3
3. 建物改修減免（建物）：根據改修內容，一年間減免稅額之1/3~2/3
4. 公寓大樓年限延長促進稅制（建物）：至2025年7月31日，減免符合條件對象稅額之1/2至5/6

仲介費 : 上限=（總價*3%+6萬）*1.1

受法令規範，日本不動產買賣的手續費分為三個級距。
除非買賣的金額不滿400萬日圓，不然日本不動產買賣的抽成通常默認是總價×3%+6萬再加上消費稅10%。
會多出6萬這個數字，可能是不動產業者從3個級距中精算出來的結果，總之日本人自己也不是很懂，只要記住公式就好。

而因為法律並沒提及要跟誰拿這筆錢，因此慣例上會和買賣雙方都必須支付仲介費。
日本不動產習慣將買賣雙方各抽一筆的交易稱為「両手取り」；只賺其中一邊的稱為「片手取り」或者「分かれ」。
至於何時支付，慣例上是簽約時先付一半，點交時結清剩下50%；不過依據個人狀況可以靈活調整。

仲介費是所有初期費用中最主要的一筆支出，基本上在買賣雙方在契約成立時就有支付的義務，
若要進行仲介費金額的交涉，建議最好在簽約前做好確認，簽約後一般是很難殺價的。

代書費用：平均約20萬

在不動產買賣時，日本代書（司法書士）主要負責處理下面三種狀況－
1. 所有權保存登記：新屋設定所有權人的登記
2. 所有權轉移登記：土地或中古屋變更所有權人的登記
3. 抵押權設定登記：房貸銀行設定抵押權的登記
買新屋時，除了1以外，也需要辦理2的土地變更登記，因此只要貸款買房，不管新舊都要負123三筆費用。

而收費的細部內容，則分成登記許可稅（登錄免許稅）和代書報酬兩部分。

登記許可稅

指的便是進行上述三種登記時會被課徵的稅，稅率如下－

1. 所有權保存登記：固定資產稅評價額×0.4%
①一般住宅：2027年3月31日前為0.15%
②長期優良住宅：2027年3月31日前為0.1%
③減碳住宅：2027年3月31日前為0.1%

2. 所有權轉移登記：固定資產稅評價額×2%
①一般住宅：2027年3月31日前為0.3%
②長期優良住宅：2027年3月31日前為0.1%（公寓大樓）、0.2%（獨棟住宅）
③減碳住宅：2027年3月31日前為0.1%
④增改建住宅：2027年3月31日前為0.1%
②③④皆為經日本政府認可方能取得的資格。

3. 抵押權設定費用：貸款總額的0.4%

代書費用
包含代書製作文件、跑公家機關和本身專業費用，行情價平均約在12萬日圓上下。
每個不動產公司大概都有幾個固定合作的對象，不同地方多半也有比較會做不動產的代書，有需要的時候可以問問。

契稅（不動産取得税）：固定資產稅評價額×1.5~3%

日文的不動産取得税等於台灣的契稅，正常稅率為固定資產稅評價額×4%，當然這也有減免措施。
1. 建物：3%；固定資產稅評價額未滿1200萬日圓時不課徵
2. 土地：1.5%（ 購入3年內動工的情況下）

印花稅（印紙代）：1至6萬日圓

跟台灣一樣，日本買房時也需要貼上一大堆的印花，依據購屋金額不同課徵，而這裡這裡還是有減免措施。
1. 1000萬日圓以上，未滿5千萬日圓：1萬日圓
2. 5000萬日圓以上，未滿1億日圓：2萬日圓
3. 1億日圓以上，5億日圓以：6萬日圓

雜費：約數千到數萬不等

其他要考慮的，還有申請各種證件、印鑑證明的費用、到日本簽約的機票錢和住宿費等等。
有些公司提供電子契約，讓客人大幅減少往返台日的時間與金錢，
理論上只要確保相關資料能夠安全送達對方手上，甚至可以在點交前都不必出現。
不過畢竟買賣不動產動輒牽涉數百甚至數千萬元，因此實際上多半還是會採實體簽約。

總結
以上零零總總費用，合計約是購屋總價的8%左右，由於稅金的標準來自於地價，越是離開大都市就越有可能壓低初期費用。
說完了最複雜的購入費用，下一邊我們將會簡單敘述持有成本。