日本買房初期費用解析：徹底解析買房過程中的各項花費　②持有費用 | E-Life不動産株式会社本店

對大多數人而言，購置日本不動產時最在意的通常是價格；
然而如同台灣，除了房價本身之外，還有許多與買房相關的初期費用需要考慮。
這些費用大致上可以分成「購入費用」、「持有費用」、「轉讓費用」三大部分。

這邊文章要介紹的是「持有費用」。



諸費用簡要如上表所示，接著從最主要的稅務開始一一說明。

房屋稅+地價稅（固定資産税）＝固定資產評價額×1.4%

日本的房屋稅與地價稅和台灣分成5月跟11月繳納不同，雖然也是在計算完成以後一併將繳納單寄到納稅人手中，
但兩稅合一，帳單本身會分成四張，每季繳納一次即可（當然也可以選擇一次繳清一年分）。
課稅基準期也不像台灣會把房屋稅與地價稅錯開，兩稅皆以每年1至12月為主。

固定資產評價額的解說詳見：初期費用解說

課徵標準是減免後的固定資產評價額×1.4%，常見的減免如下：

1. 新建住宅減免（建物）：獨棟住宅三年間、公寓大樓五年間減免稅額之1/2
2. 住宅土地減免（土地）：永久減免小於面積小於200平方公尺的稅額之5/6、超過200平方公尺部分的2/3
3. 建物改修減免（建物）：根據改修內容，一年間減免稅額之1/3~2/3
4. 公寓大樓年限延長促進稅制（建物）：至2025年7月31日，減免符合條件對象稅額之1/2至5/6

收到的稅單上記載的金額都是減免後的數字，只要再乘以1.4%即可。

都市計畫稅（都市計画税）＝固定資產評價額×0.×%（各地不同）

日本政府用來徵收土地，進行土地開發和市地重劃的財源，屬於地方稅的一種，和上述房屋與地價稅一併課徵。
此稅原則上只在有市街化區域，也就是人口比較集中的都市才會徵收；
至於金額根據各自治體的規範而異，基本上人口越密集、越需要錢去重劃的地方就收得越多。
比方日本所有政令指定都市（除東京外幾乎所有70萬以上的日本都市皆屬之）的稅率都是固定資產評價額×0.3%，
此一稅率為日本都市計畫法中，規定各自治體可課徵稅率的上限。
政令指定都市之一的熊本市，原本是其中唯一一個只收0.2%的自治體，直到2021年起才上調至0.3%；
其餘財政比較安定，或沒有急切更新需求的自治體則為0.18%~0.2%不等。

以上兩稅在對土地課徵時，會依據持分來計算；合計後會捨去個位數金額。

所得稅：居住者累進、非居住者20.42%

日本政府會依據年內的收入總額設有不同級距，根據該級距進行所得稅徵收與賦予扣除額。
不過在計算不動產所得時，不是直接把房租視為收入，而必須扣除必要經費。

不動產所得＝房租收入（包含停車場租金、禮金、更新費）－必要經費

可以被認定為必要經費的主要支出有：
・出租簽約時給不動產業者的仲介費
・修繕費
・管委會的管理費
・物業管理公司的管理費
・貸款利息（本金不算）
・折舊費用（僅建物，土地另有減免制度）
・所有購入不動產時的稅（契稅、印花稅等）
・所有持有不動產時的稅（房屋稅+地價稅、都市計畫稅等）

扣除上述費用得出的不動產所得再乘以稅率，便是該繳的所得稅。

日本所得稅法定義「在日本國內有住所或有連續居住1年以上居所之個人 」為居住者，除此之外則為非居住者，
居住者的稅率為累進制，非居住者則一律為20.42%。

其實加上基礎扣除額，光是必要費用這樣東扣扣西扣扣大概也沒有多少稅要繳了，
加上算出應繳所得稅金額後，還有基礎扣除額能利用，
假設在符合居住者資格，還能利用諸如使用藍色申報書（日本允許個人使用）、親屬扶養扣除額等諸多扣除項目節稅。
只要善用上述減免手段，所得稅是海外投資日本不動產不太需要擔心的一部分。

消費稅：營業用物件限定，10%

購入辦公室或店舖等營業用物件，若不動產所得超過1000萬日圓時則需要繳納消費稅10%。
如果是一樓店舖、二樓住家的物件，則是依據營業用途占建物的面積比例計算，若營利部分超過1000萬日圓一樣需要納稅。

修繕費（修繕積立金）：只有公寓大樓徵收，平均每坪500日圓



修繕費的日文「修繕積立金」中，「積立」在日文中有一點一滴累積之意，加上修繕兩字便是指小額徵收用以修繕的基金。
因為公寓大樓的修繕費用動輒數千萬日圓，透過這種制度可避免各住戶因為需要一次支出高額費用進行修繕時的反彈聲浪。

修繕費的收取方式通常由管理委員會制定，常見的有兩種方式：

1. 按戶收取：每戶每月繳納固定金額。
2. 按面積收取：根據各戶的權狀面積比例每月收取。

修繕積立金的用途主要包括以下幾項：

1. 大樓外牆、屋頂與地板防水層等建築物本體的修繕。
2. 電梯、水管、水塔、消防等共用設備的修繕、更新。
3. 因地震、颱風等自然災害造成的損失修復。

修繕費金額通常由建築物的長期修繕計劃計算，同時會根據屋齡有所不同。
依照日本國土交通省公布的數據顯示，屋齡20年左右的公寓大樓，所需要繳交的金額最高，為每坪800日圓，
比所有公寓大樓均價每坪500日圓的要多出37.5%，這是因為此時建物正處於最需要密集進行修繕的年限。
以上的數字，是由專業的建築師或工程師根據建築物的構造、設備、使用狀況等因素，
估算未來數十年內可能發生的修繕項目及費用，依據長期修繕計劃計算而出的。

獨棟一戶建的部分雖然不需要支付修繕費，但還是必須負擔維護建物外觀的責任，因此仍需要準備一筆修繕金。

管理費：房租的5%+其他



在日本，由於法令完整、管理制度行之有年、可選擇的業者眾多且收費合理，
少有房東會自行管理物件，超過八成以上的房東都會委託業者管理，這是日本和台灣的最大不同之處。
這也讓日本大多數的不動產業者都以「租賃管理」為主，主攻買賣業務的業者反而是少數，
整個產業也因為租屋的龐大需求而與台灣環境迥異，在與日本樂者接洽時，最好將台灣的想法捨棄。

一般日本的不動產管理業者收取的管理費（或共益費）是房租的5%，
服務的內容包含招租（仲介費另計）、代收房租、擔任納稅管理人（代繳稅、修繕費）、協助排除簡易問題等。
其中納稅管理人制度是指：在日本境內沒有固定住址的房東，為了處理納稅相關事宜而指定協助繳稅、辦理退稅的代理人，
並無限制資格，是日本政府規定的制度，所有海外房東都必須遵從。

其餘不包含在管理費內的有：
1. 仲介費：行情價是一個月房租
2. 會計師費用：有房租所得須報稅時，管理業者可以幫忙介紹，但仍需要額外付3~6萬日圓的費用作為會計師報酬
3. 納稅管理人費用：有的業者在管理費之外，還會額外收取數萬日圓的費用，在尋找相關業者時請務必確認清楚
4. 海外匯款手續費：同樣根據業者的作法有許多不同的收費方式，從每次、每月到每年，一次1000到6000日圓不等
5. 大樓管理費：此處是支付給大樓管委會的費用，不同於支付給不動產管理業者的管理費

可能有人會疑惑這樣是不是一個物件被管委會和物業管理公司剝兩層皮？這邊要特別說明大樓管理費的部分。
日本部分公寓大樓在建成後並非單一房東持有，而是和台灣類似，將各房間出售給不同買家，
這種物件在日本稱為「分譲マンション」，有點像是台灣分租套房的概念。
因為公寓大樓內存在許多屋主，自然就會像台灣一樣，需要一個中立的管委會來解決公寓大樓內的各項問題。
此時公設歸大樓管委會處理；房間內的問題則由物業管理公司來應對，因此需要支付管理費給兩個不同的單位。
實務上，日本有不少管委會是把整棟大樓的管理業務委託給物業管理公司，
如果公設和私有部分由同一間公司管理，有機會談到更低的管理費。

總結：好的管理公司幫你了卻所有煩惱

相較於購入時的一次性高額費用，持有日本不動產的費用則是小額但需要每月關注的，
可以說買下了房子，只能算是在日本投資不動產的第一步，想永保投資利益源源不絕，有一間好的管理公司才是更重要的。