日本買房初期費用解析：徹底解析買房過程中的各項花費　③轉讓費用

台灣人的熊本居住日常 2024.04.15

對大多數人而言，購置日本不動產時最在意的通常是價格；
然而如同台灣，除了房價本身之外，還有許多與買房相關的初期費用需要考慮。
這些費用大致上可以分成「購入費用」、「持有費用」、「轉讓費用」三大部分。

這邊文章要介紹的是「轉讓費用」。

諸費用簡要如上表所示，其中最主要的部份還是台灣房地合一稅加強版的讓渡稅（譲渡所得税），
其餘部分與購入時有部分重複，接著讓我們逐項一一說明。

仲介費 : 上限=（總價*3%+6萬）×1.1

和購入時相同，交易總價在400萬日圓以上時，賣家也需要支付上限為總價×3%+6萬再加上消費稅10%的仲介費。

代書費用 :0~1.6萬

比起慣例上買家要負擔轉移的費用比起來，賣家只需要請代書處理抵押權塗銷登記，手續費每筆為1千日圓；
加上行情價約在1至2萬日圓之間的代書報酬，總計平均為1.6萬日圓。
當然，如果物件本身以現金購買，則不需要辦理。

出售年度的房屋稅+土地稅、都市計畫稅（固都稅）

前面我們提到過，日本的房屋稅+土地稅與都市計畫稅以1/1為基準向持有者課徵，
因此賣家通常已經先支付至少三個月，至多未來一年的相關稅款，簽約時再由買家支付賣家預先代墊的稅金。

讓渡稅（譲渡所得税）：15.315%~30.63%

最後是最複雜的讓渡稅，包含了台灣的新制房地合一稅、舊制財產交易所得稅、工程受益費、土地增值稅等諸多出售費用。
課徵時公式如下：

（售屋金額-購屋金額-必要經費+折舊）=讓渡所得
（讓渡所得-扣除額）×譲渡所得稅率=納稅金額

日本的讓渡稅級距不若台灣設定的那麼詳細，只分成：持有未滿5年出售30%、5年以上15％，
再加上日本政府額外徵收2.1%來籌措311震區的復健費，因此實際稅率是(15%或30％×102.1%)=
持有未滿5年出售30.63%、5年以上15.315％

至於必要經費，包含所有購屋時的支出，諸如：
・仲介費
・代書費
・契稅
・登記許可稅
・印花稅
・雜費

扣除額主要有以下項目與扣除額度：
・政府徵收（5000萬日圓）
・出售自有住宅（3000萬日圓）
・參與土地重劃（1500~2000萬日圓）
・2009年與2010年購入的物件（1000萬日圓）

此制度沒有針對外國人訂立的特別稅率，甚至因不需支付住民稅（持有5年以上5%，未滿9%），稅金還比日本人低。
若讓渡所得為負，仍必須報稅，可做為年度所得稅扣繳的條件。

總結：最困難的還是找到買主

當賣家順利售出物件時，產生的相關費用其實並不是那麼多，如何找到買家反而才是問題所在。