了解日本都市計畫　你知道菊陽、合志的房子大都不能買來租人嗎？ | E-Life不動産株式会社本店

在瀏覽日本不動產買賣資訊時，必定會有列出「都市計畫」這一項目。
「都市計畫」這四個字我們都懂，但後面寫的「線引區域」和「非線引區域」，就連日本不動產從業人員有時都會搞迷糊，
更不用說對於投資者而言，都市計畫對於能否取得收益，有著至關重要的影響。

線引区域=都市土地、非線引区域=非都市土地

首先，「線引區域」和「非線引區域」是與日本都市計畫法相關的術語，
相當於台灣都市計畫法的「都市土地」與「非都市土地」。
（「線引」在日文中是畫線，引申為於圖紙上訂立特定區域之意。）
線引區域依都市計畫法管制；非線引區域在同法中稱為「尚未制定都市計畫的區域」，也可以確定使用區分，但不是必須的。



如上圖，以熊本縣央地區而言，熊本市中央區幾乎全境、東區大部分，與西區、北區、南區、菊陽町、合志市的一小部分，
屬於藍色的市街化區域，其餘則屬於紅色的市街化調整區域。

線引区域=市街化区域+市街化調整区域

接著，日本在設計都市計畫時，會將都市土地劃分為市街化區域和市街化調整區域，
目的是通過限制都市化的範圍來防止無序的都市化進行。
因此都市土地還會進一步劃分為「市街化區域」和「市街化調整區域」。

「市街化區域」是指已形成都市或者計劃在未來10年內優先且有計劃地實現都市化的區域。
都市化指的是許多建築物建築在一起的地區，通常由連片的人造建築物構成，不見農地或者森林。

「市街化調整區域」是指出於限制城市化的目的，防止人們居住的城市化規劃區域。
這些區域強調保護農地和森林，除非獲得許可，否則通常不能建造房屋。
上面這段話請特別熟記，因為這是投資日本不動產一個非常重要的限制。

這樣，日本全國各地的土地便大致上可分成市街化區域、市街化調整區域與非都市土地三大項。

市街化調整區域對於投資的限制與例外

上面提到日本政府對於原則禁止市街化調整區域內的任何住宅的開發，
不過實務上還是可以看到許多市街化調整區域內正在建造和出售住宅和出租的情況，這是為什麼呢？

1. 物件存在於都市計劃法制定之前：在都市計劃法制定之前，某些地區已經存在住宅和租賃物件。
在這些地區，只要符合一定條件的建築，就可以通過正常程序進行新建或改建。

2. 地方政府的標準設置：2001年的都市計劃法修改對建設進行了限制；
然而，日本地方政府設置了各自的標準並做出了相應調整，這導致一些市街化調整區域仍然進行建設。

其中多數政府法引用該法第34條第11項，即既存聚落存在下，經規範可允許新建日用品商店與住宅頒發許可，
因「彼此距離50公尺內的建物50戶以上」便被視為既存聚落，這在日本不動產業界又俗稱為「50戶連坦」（50戸連たん）。

以熊本縣來看，包含合志市與菊陽町在內的四個行政區被政府指定為50戶連坦地區，

但以租賃目的購入者不適用此法
但以租賃目的購入者不適用此法
但以租賃目的購入者不適用此法

這點真的非常、非常的重要，意味著即便在50戶連坦地區內，任何以出租給他人的為目的購入的住宅都是違法的。



菊陽町與合志市的幾乎全境（菊陽町80%、合志市接近90%）都屬於市街化調整區域，
如果購入後期待增值還無所謂，但基本上位於這兩地的房產，大多數都是不能拿來租人的！
現存菊陽町、合志市面向台灣人出售的新成物件，大致上有下面三種可能：
1. 位於市街化區域：此兩地的市街化區域面積狹小且大多已存在建物，但仍有少數新建物件釋出
2. 特殊規定：據都市計畫法第34條14項，於指定為市街化調整區域前的地目即為住宅之土地者，經開發審查許可後可開發
3. 違規販售：同法規定，在受許可目的外使用建物，可罰處1年以下有期徒刑或50萬日圓易科罰金

台灣的媒體或業者或許會告訴大家菊陽町、合志市的房產漲幅可期，讓人趨之若鶩，
可是就個人所知，把都市規劃限制投資的問題完整傳達給潛在買家的業者並不多，媒體更是不可能特別了解箇中內容。
特別是日本大都市幾乎全為市街化區域，東京出身的業者不懂其餘地方的特殊規定，倒也不讓人太意外。

不清楚是單純台灣人因語言關係無法熟知，還是有業者刻意隱瞞這項規範，
可以理解對於政府沒有類似規定對台灣人來說，這種日本特有的規範一時難以理解，
把話說得如此明白，不僅擋人財路，也對自己沒有好處；
但事涉數百萬，甚至數千萬的投資，關於這類資訊的掌握絕對是不可不慎，
更不希望看到身處異國的台灣人，在不清楚規定的情況下莫名其妙蒙受巨大損失，
這世界永遠有比利益更重要的事情，不是嗎？

總結：熟知各地方政府規範方為上策

總之，都市規劃區域被劃分為進行線引的市街化區域和市街化調整區域，
以及未進行線引的空白地區，即非都市土地（非線引區域）。
這些劃分由都道府縣知事或國土交通大臣決定。就比例而言，線引區域：非線引區域約為51：49。

雖然菊陽町和合志市大多數為投資NG的物件，但一旁的大津町屬於非都市土地，在投資上無太多限制，
這也是目前大津町的地價上漲幅度飆升至全日本第一位的最主要原因。
E-Life不動產為熊本本地不動產業者，深知地方政府法規，並握有許多關於大津町的一手房訊，
若您有任何需求，歡迎透過電子郵件洽詢，我們將竭誠為您服務。