熊本不動產投資概況分析　④台積電進駐熊本所帶來的挑戰

台灣人的熊本居住日常 2024.03.26

伴隨著台積電熊本一場的開幕，台積電對於熊本整體發展的話題又再度被眾多媒體所關注。
不過台灣媒體的報導，大多集中在「台積電對於當地生活環境帶來的變化比較」，
對於更基本的熊本縣內的地區劃分、當地的房市概況都沒什麼深入介紹，
以至於很多人往往只粗淺地有「台積電在熊本」、「要投資就要找菊陽町」等觀念，
並不清楚投資物件大部分不在菊陽町、本地半導體產業鏈的住屋需求高過台積電本身的事實。

有鑑於此，小編將藉由一系列文章，大致介紹與熊本行政劃分、熊本房市概況、交易熱門地區、面臨的挑戰，
希望能幫助有意願投資熊本不動產的潛在買家更精準鎖定自己的目標。

這篇文章投稿時，熊本剛好選完縣長。
這是連任4屆16年，被稱為「熊本熊之父」的前縣長蒲島郁夫在宣布不續任後的首次縣長選舉。
四位爭奪縣長大位的候選人，在面臨此變局時都不約而同提到台積電的重要性。
同時根據熊本當地最大報社－熊本日日新報的調查，選民最關心的議題之中，
「經濟、景氣與雇用」以30.9%稱雄、「台積電對地下水的影響」16.2%居次，可說與台積電相關議題就佔了意見的一半。
台灣的媒體在報導台積電進駐熊本的消息時，多半以樂觀、正面的態度來看待這件事情的發生。
然而有光就有影，對於這個農業產值日本前五名的農業大縣來說，台積電帶來的衝擊並不是只有光明的前景而已。

持續惡化的交通狀況

▲塞車早已是熊本人的日常話題

小編座位右手邊的兩位前輩，住在熊本市內的同一個地方，早上經常可以聽到她們抱怨塞車有多誇張，
她們上班必經的「田井島路口」和「保田窪北路口」，分別位居熊本塞車最嚴重的前兩大路段，
20分鐘的路程要花到50分鐘甚至更久都是家常便飯，因此壓線打卡的狀況也不在少數。

關於這種現象，首先要探討熊本市交通建設的最大問題：新幹線車站、長途巴士站、高速公路交流道、機場由西向東分布，
彼此除了新幹線車站與長途巴士站有軌道運輸聯絡以外，其餘點對點的移動只能倚靠班次並不密集的公車，
加上距離超過10公里以上，移動起來非常耗時耗力。從新幹線移動到機場需時53分，為全國耗時最久者。
目前雖然有將機場與JR連接起來的機場線，與開設機場聯絡道的計畫，但目前仍停留在紙上作業階段，可說是緩不濟急。

接著，依據日本國土交通省的調查，熊本的自有運具使用率為59%，是14個實施調查的都市中最高者。
與之相對的是大眾運輸使用率僅有6%，為所有調查對象中最低的。
對於多數居住在城市的台灣人而言，也許很難想像日本社會如此倚賴自有運具，
但由於汽車工業發達，人口成長停滯導致大眾運輸難以持續發展，除了東京大阪等大城市，日本早已步入「車社會」多年。

題外話，很多人只知道JR豐肥本線可通勤至台積電，但不知道的是這條路線為單線鐵路，即使通勤尖峰一小時也只有四班車，
過了肥後大津後以東的路線更是非電化區段，風景和平溪線、集集線等台鐵支線鐵路沒有兩樣，
建議想來熊本置產的各位，請先放棄設定物件可以走路到車站通勤的想法，因為實在有些不切實際。

雪上加霜的是，熊本市的平均車速（16KM/H）、堵車路段（180個）都是三大都市圈（東京、大阪、名古屋）外最糟的數據，
主要原因有：
1. 市區缺乏環狀道路，多以直角相交：這使得幾大主要道路的交叉點經常出現大量的轉彎車潮，往往影響直行車通行。
2. 道路幅度不足，難以容納車流：路幅超過雙向6車道或者20公尺以上的幹道屈指可數，基本上只有國道3號和57號有此規模。
3. 通過性車流與市區車流交織：因為高速公路交流道過於偏離市區，不少市外的通過性車流仍然使用平面道路進入市區。

而這種常態塞車的狀況，目前也影響到菊陽町、合志市等地，上下班時間甚至會出現超過一公里以上的車潮。
從台積電熊本廠的主要出入幹道為一條不到10公尺寬的雙線道來看，會出現這種結果也是預料中的事情。
預期在工廠正式啟動之後，塞車狀況還會持續惡化，並直接波及到光之森、國道57號、國體道路的現有使用者。
原本便已經受到塞車所苦的當地居民，對於台積電進駐後帶來的第一印象，
恐怕不是台灣媒體最愛描述的經濟繁榮，而是由塞車在路上產生的煩躁感。

對此，熊本市政府預計在短期內透過調整車道、號誌秒數來盡可能減緩塞車狀況，
中長期則寄望於「熊本環狀道路」的建設，透過「國道57號東外環道」、「熊本環狀線」等一系列新建道路，
一口氣解決上述1~3等問題，讓熊本擺脫塞車都市的惡名。

面臨負成長的地下水

▲熊本地下水循環概況，白川與江津湖在其中擔任要角。

質量皆優的水源，是台積電進駐熊本的最直接原因，同時也被視為是熊本競爭半導體產業進駐的最佳利器。
受惠於阿蘇山區噴發的碎屑流有助於保存地下逕流，熊本平原不僅沒有任何水庫，
數量不多的水壩也幾乎都是防洪發電作用，並不提供用水，
整個熊本平原超過百萬居民的用水全數來自地下水，這在世界上也是極為罕見的。
據估計，熊本的地下水含量約有871億公噸左右，依照每年用水約1.6億公噸左右（包含工業用戶130間的2260萬公噸）計算，
即便沒有新水源挹注，單憑現有含量就足夠整個熊本平原使用500年以上。
且因為熊本的地下水是由火山岩涵養而成，內涵豐富的礦物質，無論是農牧業或直接引用都非常合適，
熊本人因此常自豪地說：自家水龍頭打開就是礦泉水。

看準熊本豐沛水資源進駐的台積電，目前預估每年的耗水量為310萬公噸，看似並不多，但也已經是目前工業用戶平均的15倍。
且目前水資源的保存不僅由山林承擔，低度利用的田地也提供一定的涵養量，
一旦台積電持續擴廠，這些被轉作廠房利用的農田將無法繼續提供涵養，因此建廠所損失的地下水量為耗水量+損失涵養量。
以熊本二廠的規模為一廠的1.5倍，每公頃農地可涵養10萬公噸地下水計算，
兩廠的耗水量將是775萬公噸，損失涵養量為533萬公噸（兩廠合計53.3公頃），考慮到二廠為先進製程，耗水量還會更大。

可以見得，單單一個台積電，每年就可能耗去超過1300萬公噸的水，超過其他工廠總和的一半，接近民生用水的1/10，
無怪乎民眾，特別是從事一級產業的農民會特別關心台積電進駐後對水資源帶來的負面影響。
對此，熊本縣政府也於2023年10月修正了與地下水有關的法律，要求首次進駐熊本的企業有回饋100%用水量的義務。
台積電也在熊本縣政府的促成下，與管理地下水資源的熊本地下水財團、縣政府的農業部等機構簽署協定，
並同時進行工廠用水的削減，為的就是和當地民眾與生態保持和諧的關係。

然而這些措施，都需要不可再生資源－土地的配合。在熊本平原，尋找可提供涵養的農地已經變得十分困難。
由於提供涵養時需要休耕，特別是夏季的耕作期，熊本的農民已經很難再提供這些用水大戶足夠的涵養量。
即便是在休耕期的冬天，台積電也只找到了能提供200萬公噸供給的對象，不足的部分預計將透過其他水體來補足。

在目前只有一廠建成就已經很難保持水平衡的現況下，台積電要如何在用水量更大的二廠建成時遵守法規提供涵養，
從現況來看，無疑會讓當地居民抱有相當大的疑問，居民間更有「台積電會把我們的水通通搶走」等流言蜚語。
同時，因為提供涵養所損失的補助行情，低於自行耕作後獲得的收益，補修田埂、回報觀測水位等事務也要農民無償負責，
因此在利益上也很難趨使農民繼續提供涵養，給台積電等用水大戶使用。
如何說服並透過實際行動補償當地民眾關於水資源的耗損，是台積電另一個需要努力的目標。

永無止境堆高的房價

▲正處於「半導體泡沫」之中的光之森

「半導體泡沫」是當地人對於台積電進駐現象的一種形容詞，除了百工興盛的樣態，也伴隨著房價高漲的問題。
以實際數據來看，根據熊本縣在11月底公布的2024年度基準住宅地價格，
菊陽町的公告地價，從前一年度（2021年度）的每平方公尺8.61萬日圓上升到了10.9萬日圓，上漲了26.6％。
周邊地區的地價也急劇上升，大津町上漲了22.8％，合志市上漲了17.6％。
據不動產相關網站顯示，菊陽町的木造獨棟住宅平均買賣價格，從2022年12月的2390萬日圓，
一直上漲到今年12月的3686萬日圓。與一年前相比，上漲了超過50％。這反映了對住宅需求的高度。

從首都圈、甚至世界各地前來的投資者，將熊本的房價推向了高峰，卻也帶給當地的年輕人更大的負擔。
小編自己就實際遇到過校區位在光之森市鎮內的私立大學－尚絅大學的學生，在尋找宿舍時，
因為周遭已經面臨過一波漲幅，花了非常多時間才找到符合自己預算與需求的地點而大感吃不消的狀況。
對於想要在光之森共築愛巢的新人來說，完全的賣方市場更使他們有短時間必須決定新居的壓力；
即便是買下了心儀物件，熊本的薪資漲幅遠遠沒有跟上房價的變動，房市熱潮只是平添房貸清償上的壓力。

至於台灣媒體形容的「房價漲幅日本第一」，實際上是指工業用地，而非住宅的漲幅。
然而工業用地的巨大漲幅，造成了居民的另一個問題：農民面臨失業危機。

熊本縣於2022年的生乳生產量為26.6萬公噸，高居全國第三、西日本第一，
其中包含菊陽町的日本菊池農會（菊池市、合志市、大津町、菊陽町）就提供了8.6萬公噸，佔有三分之一強。
在地價高漲之後，有許多酪農業的土地被收回轉賣給工廠，特別是供給乳牛飼料的玉米耕地被大量收回，
這對於原本就因為飼料價格過高，轉為自行滿足飼料需求的農民來說是「事關生存的問題」。
菊陽町的名產－紅蘿蔔也面臨用地價格過高、租來的土地被地主要求終止合約狀況，農民不得不尋找其他生計。
而那些因為出售農地而一夜致富的農民，卻也有許多人在午夜夢迴時受到良心的指責，
更有農民的父親，在兒子變賣土地後以後，成日在祖先牌位前以淚洗面，對於未能守護祖產感到終生愧疚。

總結

成日壅塞的交通、受到威脅的水源、高不可攀的房價，熊本打開了名為台積電的潘朵拉寶盒，
雖然嘗到了全球聚焦的甜頭，但也做出了相當程度的犧牲。
在嘗試投資熊本時，這些條件將成為我們不得不考慮的難題。